부동산] 2023 하반기 아파트 매수 10단계 과정 공유, 필요한 준비금액은?

본 내용은 2023년 07월부터 2023년 10월까지 부동산 매수 과정을 기록입니다.

아래 내용은 상세 내용(금액이나 매수 방법 등은) 기록되지 않았고 진행과정만을 시간 순서대로 기록하였습니다.

또한 아래 내용은 개별마다 다를 수도 있다고 생각합니다.(다른 케이스들을 제가 다 알 수 없기 때문에 참고만 하시기 바랍니다.)

 

00. 필자는 2023월 7월초 부동산 관련 수업을 수강해
7월말에 수업을 마쳤습니다.

 

01. 수업 내용을 바탕으로 매물 조사를 시작했습니다.

- Step1) 수업에서 제공된 자료를 통해, 현재 자산현황과 수입구조(월급)를 통해 구입가능한 예산을 대략적을 확인할 수 있었습니다.

- Step2) 네이버 부동산, 아파트 실거래가 등 부동산 정보 제공 서비스를 사용해 매수 조건(가격, 입지, 학군, 인프라 등등)에 맞는 매물들을 조회하고 알람 설정을 했습니다.

- Step3) 후보지를 방문해 분위기 임장(직접 해당 단지 및 주변 상권 입지 등을 둘러보고 조사) 했습니다.

- Step4) Step3)에서 추려진 매물 중 매물 임장 후보지 선택해 공인중개사님께 전화를 걸어 매물에 대한 정보를 질의하고 방문 약속을 잡았습니다.

- Step5) 위 과정들에서 데이터를 업데이트하고, 반복해서 구매하기로 결정한 매물을 선택한다.

 

02. 필자의 경우 8월말에 구매할 매물을 결정하고
매물 임장 후 구매의사를 결정했습니다.

 

03. 공인중개사님께 매수 의사를 전달하고,
매도인과 통화 후 계약금 일부를 입금했습니다.

- 양자간의 매매 거래 의사가 성립되어, 매수인(필자)은 매도인에게 계약금의 일부(500만원 정도)를 매도인 계좌로 이체합니다.

- 공인중개사 입회하에 계약금 일부가 입금된 것이 확인되면, 공인중개사는 아래와 같은 내용을 매매 당사자들에게 전달합니다.

##시/도 ##구 ##동 도로명 ##아파트 ##동 ##호
매매계약 서로 합의된 중요내용을 명확히 하기 위해 본 문자를 보내드립니다.
본 문자는 매도인측과 매수인측에 동시에 발송하는 것이며, 서면계약서를 작성하기 전까지 계약서의 효력을 가집니다.
1. 매매총액 ###,###만원
2. 계약금 중 일부 금###만원을 매도인의 계좌로 입금함.(##은행, 예금주명 계좌번호)
3. 계약서 작성은 #월 #일
4. 계약금은 #%이며 계약서 작성일에 ##,###만원을 입금 한다.
5. 중도금은 #월 중순경.
6.잔금일은 #월 중 협의하여 서면계약서 작성시 정한다.
7. 계약금일부 지급과 동시에 계약은 성립됩니다.
서면계약서를 작성하기 전까지 일방이 위약할 경우,
매수인은 입금액을 포기하고, 매도인은 입금액의 배액을 상환하고 본계약을 해지할 수 있음을 유의하시기 바라며
중개업소의 과실없이 매도인 또는 매수인의 변심으로 인해 계약해지시 중개보수는 성립됩니다.
감사합니다.

 

04. 9월 초에 매도인분을 만나 계약서를 작성했습니다.

- 필자가 매수하고자 하는 매물은 월세계약을 승계하는 조건으로 계약을 진행했습니다.

- 계약시 참석자 : 매도인(집주인), 중개인, 매수인(필자)

- 매수인(필자) 준비물 : 신분증, 도장, 계약금(이체금액이 높기 때문에 인증장치[OTP]가 필요할 수 있습니다.)

- 참고) 매도인 준비물 : 신분증, 인감도장, 현-월세계약서

- Step1) 중개사의 안내에 따라 매매 계약서를 확인합니다.

- Step2) 계약금 나머지 (매도금의 10% 중 사전 예약금 일부금을 차감한 금액)를 입금합니다.

- Step3) 중도금 날짜를 확정합니다. (중도금 이체는 당일 이체 후 중개사에게 내용을 전달합니다. 모일 필요가 없습니다.) 

- Step4) 잔금일자를 확정합니다. (부동산에서 만나 대출금과 차액을 입금합니다.)

 

05. 대출 알아보기 시작했습니다.

인터넷에 대출상담사라고 검색하면, 은행권에 연계된 대출상담사 정보들이 나옵니다.

또는 공인중개사님을 통해 대출상담사를 소개받을 수도 있습니다.

그리고 은행에 직접 방문해 대출금액을 확인할 수 있습니다.

필자는 대출상담사를 통해 대출금을 알아봤습니다.

- Step1) 기업은행 연계 대출상담사분께 연락을 했고, 아래와 같이 서류 준비해야 한다고 답을 받았습니다.

기업은행 ### 상담사입니다.
**담보대출 필요서류  
매매계약서사본,등기부등본,전입세대열람확인서(도로명.지번),
.신분증사본 앞면 2부
.인감증명서2부.인감도장.
.주민등록등본 1부
.주민등록초본1부 (주소이력전부포함)
.가족관계증명서 1부
.국세완납증명서 
.지방세완납증명서 
.재직증명서 
.22년원천징수영수증
.23년갑종,갑근세원천징수영수증(법인도장필)
.건강보험자격득실확인서 1부

**모든 서류 주민번호 전체공개로 발급해주시면 됩니다!

- Step2) 미팅날짜를 잡고 서류를 준비해 대출신청서류를 작성해 제출했습니다.

- Step3) 대출금의 계산의 경우,

매물의 KB시세 x LTV(무주택+처분조건1주택: 70% | 그외: 60%) = A
방1개당 4800만원, 방갯수 x 4800만원 = B, 보증금 = C | B와 C 중에 더 큰 비용을 A에서 차감한다.
최종 대출 가능 금액 = A-(B와 C중 큰금액)

예시) 6억(KB시세) x 70%(무주택자) = 4.2억
3룸 x 4800만원 = 1.44억, 보증금 = 1.2억 | 둘(1.44억과 1.2억) 중 큰 비용을 A에서 차감한다.
최종 대출 가능 금액 = 4.2억 - 1.44억 = 2.76억(최대)

 

06. 9월 중순에 은행쪽 감정평가사로부터 연락이 왔습니다.

배정안내
[Web발신]
[IBK신용정보] *** 고객님
IBK기업은행 임대차 현장조사 업무가 IBK신용정보 ***담당자에게 배정되었습니다. 담보제공자(임대인)에게 연락을 드려 방문일자 및 기타사항에 대하여 조율할 예정이오니, 해당 내용에 대하여 사전에 협조요청을 부탁드립니다.
※임대차 현장조사란?
담보취득(예정) 물건소재지에 대한 현장조사를 통하여 임대차 계약유무, 임차보증금 및 월차임, 총방수 또는 총상가의 수, 임대방수 또는 임대상가의 수, 기타 특이사항 등을 확인
- IBK신용정보 ***담당자 -

통화 후, 매매계약서와 기존 월세계약서를 전달했습니다.

 

07. 잔금일 하루 전, 은행측에 추가 자료를 전달했습니다.

은행에서 연락이와서 기존 제출한 "갑종근로소득에 대한 소득세원천징수확인서"를 최근 급여분까지 추가한 내용을 전달해 달라고해서 추가로 전달했습니다. 그리고 은행쪽 법무사님께 연락이 와서 잔금일을 날짜 시간을 조율했습니다.

참고로, "갑종근로소득에 대한 소득세원천징수확인서"(**표시된 부분이 없다 정보가 다 보이도록해서) 추가로 전달습니다.

- 사실, 필자의 상황은 매도인이 해외여행을 가는 상황이라 사전에 부동산법무사쪽에 매도에 관한 권리를 모두 맡겨둔 상태였습니다.

- 그래서 필자가 따로 알아본 법무사를 통해 등기이전을 할 수 없는 상황이였습니다.

- 필자가 따로 알아본 법무사님은 누진보수료를 받지 않으셨지만, 매도인의 부재상황을 부동산법무사님 쪽에 물어봐서 일정금액을 할인받았습니다.

 

08. 잔금일, 발생한 추가 부대비용을 정리해서 공유드립니다.
아래 부대비용은 매매가의 2%정도 였습니다.

- 비용1) 은행, 대출실행 관련 비용 : 78,000원

IBK기업은행입니다.
[Web발신]
오늘 처리대상 납부전용계좌 기업은행 ###-######-##-###(필자명) 금액 78,000 입니다. (발급사유: 대출실행 관련 비용)
* 입금 가능 시간: 영업일 19시까지
  -IBK ###
위 금액에서 3000원 할인 (정확히 기억은 나지 않지만, 급여계좌를 IBK를 사용해서 그렇고 들은 것 같습니다.)

- 비용2) 은행쪽, 법무사님께 제출한 인감증명서 1장(잔금일 당일 뽑음, 부동산 등기{저당권설정및이전용 주택채권}) : 600원 

- 비용3) 소유권 이전 등기(부동산 법무사) : 매매가의 1.4%정도

소유권 이전 등기
- 보수액 (기본보수료, 누진보수료, 부가세)
- - 기본보수료 : 15만원정도
- - 누진보수료 : 원래40만원정도인데 20만원정도로 할인받음 그런데, 필자가 알아본 법무사는 누진보수 받지 않음
- - 부가세 : 5만원정도
- 공과금 (취득세, 인지대, 중지대, 채원대, 원인증서, 대행료, 등본열람-발급료, 대장료)
- - 취득세 : 매매가의 1.1%
- - 인지대 : 15만원정도
- - 중지대 : 1만5천원정도
- - 채권대 : 국민주택채권(할인액, 와리깡?!)
- - 원인증서 : 3만원정도
- - 대행료 : 3만원정도
- - 등본열람,발급료 : 1만원정도
- - 대장료 : 1만정도

- 비용4) 공인중개수수료 : 매매가 0.44%(부가세포함)

- 비용5) 저당권용 주택채권 할인액 : 매매가 0.06%(사실, 대출금을 기준으로 금액이 변경되나 매매가 대비 금액으로 표시합니다.)

- 비용6) 선수관리비 정산 비용으로 만원 정도를 돌려받았습니다.

 

09. 최종 필요한 금액은 매매가의 102% 정도를 준비하면 되고,
넉넉히 103%까지 준비하면 좋겠습니다.

- 스스로 잘 알아보면 법무사 비용과 공인중개수수료도 일정 금액 할인받을 수 있습니다.

- 이제 잔금일 기준으로 등기부등본에 본인의 이름을 확인하기 위해서 일주일 정도 시간이 걸린다고 합니다.

- 등기권리증(옛말로, 집문서)가 나오면, 저는 월세계약을 승계하기 위한 계약서를 작성하는 일이 남았습니다.

 

10. 3~5일 후 등기권리증 을 수령했습니다.
기존 세입자분과 월세계약을 승계했습니다.

- 세입자분과 월세 계약서를 다시 작성하고 했습니다만,

- 세입자분께서 확정일자를 받은 기존 월세 계약서를 유지하고자 했습니다.

- 사실 매매 계약서에 기존 월세계약을 승계하는 내용이 있어 새로 작성 유무는 상관이 없는 상황지만,

- 필자와 세입자 동의하에 기존 월세 계약서를 승계한다는 내용이 담긴 "확인서"를 작성하기로 대체하기로 했습니다.

 

다시한번 말씀드립니다. 본 내용은 상세 내용(금액이나 매수 방법 등은) 기록되지 않았고 진행과정만을 시간 순서대로 기록하였습니다.

또한 아래 내용은 개별마다 다를 수도 있다고 생각합니다.(다른 케이스들을 제가 다 알 수 없기 때문에 참고만 하시기 바랍니다.)

 

개인적인 내용(매매가, 아파트명 등)은 공개할 수 없습니다.

이상입니다.